2020-05-27 第201回国会 衆議院 国土交通委員会 第15号
それで、都市再生の審議をしていたときに、昨年十月二十九日の不動産証券化ジャーナルという雑誌で、皆さんがよく聞く名前ですが、東急不動産、三菱地所、三井住友トラスト基礎研究所、三井不動産グループ、野村総研といったディベロッパーが集まって、「デベロッパーから見たスマートシティ」という特集を組んでいるのを読みました。
それで、都市再生の審議をしていたときに、昨年十月二十九日の不動産証券化ジャーナルという雑誌で、皆さんがよく聞く名前ですが、東急不動産、三菱地所、三井住友トラスト基礎研究所、三井不動産グループ、野村総研といったディベロッパーが集まって、「デベロッパーから見たスマートシティ」という特集を組んでいるのを読みました。
地方における本事業の活用を図るため、これまで地方において本事業の普及セミナーを五十三回開催をいたしまして、また、不動産証券化に詳しいファンドマネジャーの地域の事業者への紹介を十四件行うなどの取組を進めてまいりましたが、引き続き、地方における案件形成に向けまして積極的に取り組んでまいりたいと考えております。
○石井国務大臣 本法案により創設されます小規模不動産特定共同事業を含めまして、地方における不動産証券化事業を推進するためには、委員御指摘のとおり、地方における事業の担い手となる人材の育成、活用が必要不可欠でございます。 地方における事業の担い手となる人材の育成のためには、知識、ノウハウの普及啓発、人材ネットワークの構築、優良事例の形成、横展開等を行うことが重要であると考えられます。
次に、地方における不動産証券化事業を推進するためには、地方における事業の担い手となる人材の育成、活用が必要不可欠であると考えます。地方における不動産ストックの有効活用のためにも積極的に取り組んでいくべきだと思いますが、石井大臣の決意をお聞かせください。
○根本大臣政務官 本法案により創設される小規模不動産特定共同事業を含め、地方における不動産証券化事業を推進するためには、御指摘のとおり、地方における事業の担い手となる人材の育成、活用が必要不可欠と考えております。
○羽田雄一郎君 一方で、地域の事業者にとってみると、クラウドファンディングを活用した不動産特定共同事業、いわゆる不動産証券化ということは、市場規模が拡大傾向しているとはいえ、まだまだなじみのない手法であり、まちづくりに取り組みたいＮＰＯや企業家、また地元の建築家等にとっては参入しにくいのではないかというふうに考えられます。
不動産投資を小口化し、売買や賃貸による収益を配当して投資家に還元する不動産証券化の手法だとされています。 大臣に伺いますが、この法律によって不動産特定共同事業を営む事業者について許可制を取り、投資者に対する情報開示など行為規制を行うことになった経緯とその趣旨は何でしょうか。
地方における不動産証券化事業の人材育成、ノウハウの普及について伺います。これは先ほど、まさにこれも羽田先生が御質問されて、かなりかぶるんですけれども、私からも問いたいと思います。 資料の四を御覧ください。これは都道府県別の不動産の証券化による資産の取得実績の推移、これは東京都とか都道府県別になっていますけれども、これ上のグラフ御覧ください。上のグラフで、この青の折れ線が東京都なんです。
また、大型物流施設を供給する不動産事業者は、一般的に不動産証券化の手法を用いて投資資金を調達していると聞いており、これまでの国税の特例の適用実績もございませんことから、税制特例がなくとも物流施設整備に支障が生じることはないと考えております。
そのほか、いろいろＲＥＩＴで不動産証券化とか、ＰＦＩなどで民間資金活用等のやり方で大手不動産都市開発会社、ディベロッパーが進めるいわゆる大規模開発事業というのを誘導してきていると、支援してきたと。私はここにメス入れる必要があるんじゃないかというふうにも思うんですね。 これからオリンピックを見据えた東京の再開発ということが言われております。
と、昨年の暮れに不動産証券化協会ＡＲＥＳ年金フォーラムの講演で述べておられます。つまり、政府が物価上昇率二％の政策目標を達成することを前提にしてＧＰＩＦは資産運用を変更したとあからさまに述べているわけです。
ＧＰＩＦ運用委員長の米沢康博早稲田大学大学院ファイナンス研究科の教授は、昨年十二月に、不動産証券化協会のＡＲＥＳ年金フォーラムの集会で、ＧＰＩＦの運用方針の変更について基調講演を行いました。「今回のポートフォリオの変更にあたっては、まず、国内債券を可能な限り減らしたいというのが第一の命題でした。なぜ減らしたいかというと、デフレ経済を脱却し、政策としてもインフレを目標にしているためです。
いずれにしても、これからの高齢化社会を迎えるに当たって促進していきたいということで、いいものであるという雰囲気があるんですけれども、資料四を見ていただきたいんですが、これは先ほどの国交省の多分まとめの中にあるものですけれども、ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び云々という取りまとめなんですが、三の（１）利用者にとっての論点ということがあって、いいことは上の方に書いてあるんですが、
金融庁といたしましては、こうした御指摘もありましたので、不動産証券化協会に依頼いたしまして今年の七月から実務者検討委員会を設置しておりまして、現在ヘルスケア施設、あるいはオペレーターにかかわる情報開示、デューデリジェンスの在り方等について実務的な検討を行っていただいているところでございます。
こうした観点から、厚生労働省も昨年度の国土交通省による検討委員会、あるいは今年度の金融庁の要請によります不動産証券化協会が設置した検討委員会に参加しているところでございます。
先ほど藤原先生からも話が若干出ておりましたが、結局、今回の法改正の目的の中で、都市機能の更新とか不動産投資市場の活性化ということを図っていくんだということが目的にありますが、結局、現行でも他の不動産証券化スキームであるＪ—ＲＥＩＴとか資産流動化法に基づく特定目的会社等々、いわゆる結局これから進めようとする機関投資家に限定するのではなく、もっと幅広く資金を集めることができるような仕組みをつくっていくべきじゃないかと
御指摘のように、不動産を再生していくということになりますと資金が必要なわけでございまして、特に、地方の中小の事業者ではなかなかそういった資金が集められないと、こういう状況でございまして、したがって、証券化手法というものは非常に有効だと思っているわけでございますけれども、今お話ありましたように、現在行われております不動産証券化手法につきましてはそれぞれいろいろ課題がございまして、なかなか老朽不動産を再生
現行の不動産特定共同事業以外の不動産証券化事業のスキームでも、例えば資産流動化法に基づく特定目的会社を使って実際に地域再生事業を行っているという例もございます。
Ｊ—ＲＥＩＴは、多数の投資者のお金を集めて不動産に投資を行う不動産証券化の一つの形態でありまして、不動産を丸ごと保有することが難しい一般の国民であっても、このＪ—ＲＥＩＴであれば比較的小口で不動産投資を行うことができます。
本法案により創設されます仕組みを積極的に活用するため、制度の普及啓発とともに、不動産証券化手法に精通した人材の育成、活用が必要不可欠であると考えております。 人材の育成、活用につきましては、例えば、不動産証券化にノウハウを有する人材を交えて不動産再生事業に関するケーススタディーを実施するなどにより取り組んでまいりたいと考えております。
この仕掛けを提起したのは、今、四ページ目ですか、この資料にありますように、筆頭は不動産証券化協会の関係者、三井不動産からずらっと並んでいる、こういう人たちがこの内容を提起したということは事実であります。 そして、法改正によって、国交省が資料で出しました不動産証券化実績の推移にありますように、年間千八百億円の事業実績が五千億円にふえると試算をしています。
不動産証券化市場の規模についてでございますけれども、我が国におきます不動産証券化市場は、リーマン・ショック前の平成十九年度には、年間の不動産証券化実績が約八・九兆円ということで最高を記録していたわけでございますけれども、その後、そのリーマン・ショックによりまして、投資家が投資を一斉に控えたということがございまして、平成二十一年度には、年間の不動産証券化実績が約一・八兆円ということで激減いたしました。
例えば、今のＰＦＩの活用ですとか、あるいは不動産証券化のＪ—ＲＥＩＴの話、こういうことは進めていけばしっかり結果が出ていくわけですから、これはしっかりやってもらいたいと、このことを申し上げたいと思います。 三次補正予算についてこれから議論を進めていくわけですが、その前提として、三党合意というものがありました。
○中西健治君 先日、この委員会で大久保理事も年金基金の運用について取り上げたわけでございますけれども、そのときには、不動産ファンド、不動産証券化商品を過大に買っているのではないか、過大に買っているという、そういったことについて問題点を指摘されていたわけですけれども、こうしたことはやはり問題としてあり得るというふうに思っておりますので、厚生労働省が年金の運用を把握するのか、若しくは金融庁が投資顧問会社
昨日、具体的に要請したところはどこかというと不動産証券化協会ですね。
先ほどの社団法人不動産証券化協会からですけれども、これは御要望はいただいております。 日本銀行としては、先ほど申し上げました原則の下で、資産の健全性を確保しつつ、金融調節の円滑な実施とそれを通じました金融市場の安定確保を図る観点から、本件を含め必要に応じて適格担保の範囲や要件について検討を行っていくということでありまして、そうした考え方で対応したいというふうに思っております。
四点目は、不動産証券化商品若しくはノンリコースローンの買い切りオペ。 一番、二番、三番、四番、全部やることは非常に難しいですが、その中で、でき得るものから先にやるべきじゃないですか。特に一番に関しましては、いわゆる国債を買うということですから、できないはずはないですよね。システム上の問題でしたら、いわゆるやる気がないというレベルの話かなと思います。
それが〇一年の五月でございまして、〇二年の十二月、ちょうどこの通達が出るときに、金融庁と国土交通省の許可を得て社団法人不動産証券化協会というのが発足しております。これは、要するに、大手町開発で出てきたような名前の不動産デベロッパーですね、三菱地所とか三井不動産とか住友不動産とか、そういう不動産大手と金融機関が一緒になってつくったのが不動産証券化協会でございます。
○田村耕太郎君 今日は、不動産証券化市場の育成について大臣に伺いたいと思っていましたが、その前に、大分民主党さんの方の議論にも触発を受けまして、やっぱりいい市場をつくるためにはインサイダー取引というのはもう根絶やしにしなきゃいけないと思うんですね。やっぱりちょっとずるいんですよね。
それで下がり始めるともう一気に引くということで、例えばアメリカなんかは、この前、日銀総裁にも申し上げたんですけど、サブプライムローンの市場に入っていた資金の四分の一が一日貸し、今日貸して、明日返すというようなお金、こういうレバレッジ掛けるために証券会社が混ぜていたらしいんですけど、日本の不動産証券化市場にも入っているお金はもう物すごい短期なんですよね。
この改正によって、今後、年金基金等の長期資金が国内の不動産証券化市場に活用されることが期待できるものと考えております。 年金を含めた公的資産について、一般論として申し上げれば、それぞれの資産運用の趣旨、用途を踏まえて、御指摘の不動産証券化市場を含めた様々なマーケットから投資対象を選定し、運用の効率性の向上を図っていくことがまさに国民の利益の増進につながるものと考えます。
これは不動産証券化という問題も含めて、いろいろな意味でお金がその不動産証券の部分に集まって、東京のこの永田町、霞が関の周りには高くて立派なビルがたくさんでき、地元でも、私の山梨でも県外の資本がマンションを中心に住宅をつくっていますが、それもこの半年間くらいでかなり減速をしてきたような感じがするんです。
不動産証券化ばかりではなく、信託の領域は広いものですと。こういうふうな認識の部分もあるのかなということで。 この税理士さんのメルマガの中で、ダイナスティー信託というアメリカの例が紹介されておりました。ダイナスティーというのは、英語で言うと王朝という意味だそうであります。ダイナスティー信託というのはアメリカでどういうふうな実態になっているのかと。
○山本（明）委員 時間が参りましたから終わりますけれども、この不動産証券化というのは今大変な市場でして、二十兆円ぐらいあるんですよね。その中のＲＥＩＴは、上場されておるわけでありますけれども、その上場されておるＲＥＩＴ市場というのはまだ二兆五千億ぐらいしかありません。